PRINCIPE ET FONCTIONNEMENT
La loi Malraux permet aux particuliers d’acquérir des immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées en vue d’effectuer des travaux de restauration complète pour bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. Destiné aux contribuables fortement fiscalisés, ce dispositif permet d’acquérir un bien immobilier avec des prestations et des matériaux de haute qualité répondant aux normes actuelles et futures d’habitation, en échange d’un engagement de location de 9 ans.
Elle a été modifiée en 2017 et les nouvelles mesures sont ouvertes aux opérations de restauration ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à compter du 1er janvier 2017.
Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans ces zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète, bénéficient d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses de travaux dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans. Le solde de la réduction d’impôt qui excèderait l’impôt dû est reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes, soit une réduction d’impôt pouvant être étalée sur 7 ans.
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le logement pendant une durée de 9 ans.
L’investissement peut être réalisé par une personne physique en direct ou par le biais d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés. Les souscriptions de parts de SCPI « Malraux » ouvrent également droit à une réduction d’impôt.
Conditions à respecter relatives à l’immeuble : Sont éligibles les locaux destinés à l’habitation après les travaux, ainsi que les locaux professionnels, localisés dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) couverts soit par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), soit par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou à défaut, par une opération déclarée d’utilité publique. L’opération doit aboutir à la restauration complète de l’immeuble.
Conditions locatives : Dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux, le logement doit être :
- Loué nu pendant une durée minimale de 9 ans,
- A une personne qui ne doit pas être un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant du contribuable,
- A usage de résidence principale du locataire si le l’immeuble est à usage d’habitation,
- Il n’y a aucune condition sur le montant du loyer ou de ressources du locataire.
Montant de la réduction d’impôt : Calculé sur la base des dépenses éligibles retenues dans la limite de 400 000 € par foyer fiscal pour une période de 4 ans, le taux de la réduction d’impôt est de :
- 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé conventionné ;
- 22 % pour les autres immeubles.
Le solde de la réduction d’impôt qui excèderait l’impôt dû est reportable sur l’impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes. La réduction d’impôt Malraux n’est pas soumise au plafonnement des niches fiscales.
POINTS DE VIGILANCE
Les opérations de rénovation Malraux sont des opérations très complexes et lourde, tant du point de la construction que du point de vue financier. Le choix de l’opérateur est donc primordial pour éviter toute mauvaise surprise dans les délais de livraison ou le dépassement des coûts.
Ainsi on privilégiera les opérateurs historiques du secteur qui offrent :
- Une garantie financière d’achèvement des travaux
- Une garantie du respect du planning d’exécution des travaux
- Une garantie de prix forfaitaires, fermes et définitifs.
- Une garantie d’une expertise fiscale par un cabinet d’avocats
La loi VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) réglemente l’investissement en loi Malraux et protège l’acquéreur. Le contrat en VIR contient une description détaillée du bien immobilier Malraux et des travaux à effectuer. Il offre également une garantie financière d’achèvement.
On veillera également aux performances énergétiques des immeubles rénovés afin d’éviter des rénovations énergétiques futures.
Lors de la revente du bien : et seulement dans le cadre d’une Vente d’Immeuble à Rénover (loi VIR) les travaux font partie du prix d’acquisition. Réduisant ainsi la plus-value imposable.
AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS
| AVANTAGES | INCONVÉNIENTS |
| Réduction d’impôt non soumise au plafonnement global des niches fiscales | Dépenses de travaux limitées à 400 000 € |
| Perception de revenus complémentaires (loyer libre sauf encadrement/plafonnement dans certaines communes ou dispositif Cosse) | Donation impossible pendant votre engagement de location |
| Achat en société possible | Engagement de location de 9 ans minimum |